建築トラブルの交渉サポート

塗装をしたばかりなのに塗膜が剥がれてきた、住居の壁に不可解な染みやひび割れが出てきた、床が異様に落ち込む・・・など建物の使用に不安を覚える現象が出てきた場合に、その原因を調査し、建築の専門家でないと気が付かない仕様ミス・施工ミスを指摘していきます。

建築の不具合の現象を指摘することは難しくはありません。難しいのは、その現象が起きた原因を探り当てることです。原因によって交渉相手が変わっていきます。そして、原因が特定できないと施工サイドへの交渉はいき詰まります。例えば、壁のひび割れの原因と交渉相手の相関関係は、下の表のようになります。

原因 交渉相手
鉄筋不足 設計事務所・建築会社
コンクリート強度不足 コンクリートプラント・建築会社
シャブコン(打設時に水を加える) 建築会社
天候(冷下での打設) 発注元・建築会社
構造スリットの未設置 設計事務所

現象が起きた原因を調べ上げ、そのうえで施工サイドとの交渉をサポートしていきます。

下の写真は鉄骨造建物の屋上写真です。
一見問題ないようですが、シート防水の立ち上がり端部が貼りっぱなしになっています。本来は下の図面のように、シート防水がめくれないように押え水切り金物を取り付けないといけません。

お客様のお悩み ― こんな方におすすめ

  • 図面と違うように作られているようだ
  • 施行業者にクレームを伝えても、説明があやふやでしっかりとした対応をしてくれない
  • 住んでみると購入時の営業マンの説明と違うことが多い
  • 壁や天井にカビが発生してきている

建築トラブル交渉の進め方

1.聞き取り調査・書類チェック

初めに、該当建物の気になる事象や過去の補修履歴を聞かせて頂きます。
また保管されている設計図書を拝見させてもらい、建物の概要を確認します。

2.建物診断 1次診断

該当建物の診断を行ないます。
依頼者の指摘部分だけを診る場合もありますが、それと気がつかない施工不良や仕様ミスが存在することが多々あります。できる限り、建物全体を先入観なしに診断いたします。

外部 外壁、基礎、屋上、外階段、外構、ベランダ
内部 内壁、床、天井、内階段

1.仕上材・防水の経年劣化調査

外壁のタイル・屋上の防水などの浮きや剥がれ、開口部の変形などを目視・打診調査をして診断します。仕上げ材や防水材は経年劣化するものですが、躯体の変形で起こったものがないかをチェックします。
使用する道具は以下のものです。

打診棒
打診棒
膜厚測定器
膜厚測定器
水分測定器
水分測定器

2.躯体のひび割れ検査

鉄筋コンクリート造などの建物の構造部分を「躯体(くたい)」といいます。
地震などの影響で、その躯体にひび割れが生じることもありますが、ひび割れ自体は地震以外でもさまざまな原因で起こります。乾燥収縮によるもの、構造的な原因によるせん断ひび割れなどを、ひび割れの位置や幅を診てその原因を探ります。原因によって、その対応策が違ってくるのは当然です。
下の写真は、ひび割れ幅を測るクラックスケールです。ひび割れは幅を測ることにより、その深さが躯体に影響のあるところまで到達しているかを判断します。ひび割れ幅が0.2mmまでは、ごくごく軽傷といえますが、それ以上の場合はエポキシ樹脂の注入などの躯体補強のお手当が必要です。

クラックスケール
クラックスケール(0.05mm単位で測定可能)

下の図は柱のひび割れを判断する資料です。床や壁、梁についても同様な資料に基づいて判断していきます。

これらの結果は報告書にまとめ提出します。

3.仕様チェック

現地で採用された材料の選択や施工方法に問題がなかったかを調べていきます。具体的には、使われている材料のメーカー名・材料番号を調べあげたうえで、その材料が本来想定されている施工方法・標準マニュアル通りに施工されているかを診ていきます。不具合が出ているケースの多くは、材料メーカーの指定した施工方法や施工条件を守っていません。各部位の施工方法を確認しながら、問題点を報告書としてまとめます。

下の写真は外壁のALC板に金属サイディングを取り付けているものです。釘で留めていることがわかります。本来は、サイディングをALC板に直に釘打ちせず、下図のようにアングルなどの鋼材を通しボルトでALC板に取り付けその鋼材にサイディングを取り付けなくてはいけません。

4.建物診断 2次診断

1次診断で、躯体に変位が現れていて構造自体の強度に疑問が出てきた場合は、以下の検査で躯体の強度を数字化し、建物の被災原因ひいては補強方法の検討資料とします。

1.コンクリート中性化試験

コア抜き採取した検体にフェノールフタレイン液を塗り、空気中の二酸化炭素や酸性雨等の酸性に侵された深度を測定します。コンクリート自体はもともと弱アルカリ性です。酸性に侵されると外側から中性になっていきます。コンクリートが中性になると、躯体内部の鉄筋が酸で浸食を受けやすくなります。

初めに鉄筋探査機で鉄筋位置を確認しマーキングします
コア試供体を抜き取ります
色が変わっていない部分が中性化したところです

2.コンクリート圧縮強度検査

コア抜きした検体を耐圧試験機により荷重をかけ、破壊するまでの最大荷重を計測します。その後、試供体の断面積で割り圧縮強度を算出します。コア試供体の径は、最大粗骨材寸法の3倍以上とされているので、75mm以上は求められます。

試供体をコア抜きします
耐圧試験機で破壊検査をします

3.鉄筋検査

鉄筋不足の懸念がされる現象が出ている場合は、検査位置を絞って鉄筋の位置・径を調査します。RCレーダーやX線放射が有効です。前者は鉄筋の深さとピッチ、後者は鉄筋径がわかります。調査場所の環境により、調査手段を選択します。

5.交渉サポート

調べたデータをもとに、交渉先を絞って相手との実際の交渉を始めていきます。
※交渉ステップは交渉相手がサイトをチェックしてきますので、サイトでは公開していません。

料金

料金はすべて税別表示です

1.聞き取り調査・書類チェック

事前調査 無料

2.建物診断 1次診断

仕上材等の経年劣化診断 200,000円~/棟
躯体のひび割れ検査 150,000円~/棟

3.仕様チェック

仕様チェック 100,000円~/棟

4.建物診断 2次診断

コンクリート中性化試験 80,000円~
コンクリート圧縮強度試験 150,000円~
鉄筋検査 150,000円~

5.交渉サポート

交渉立ち合い 70,000円~/回
簡易調査+立ち合い 100,000円~/回
交渉後の書類作成+立ち合い 150,000円~/回

※上記料金に実費の旅費交通費が加算されます。
ただし現地および打ち合わせ場所が東京都23区内の場合は旅費交通費はかかりません。

事例

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