| １．建物診断 |
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初めに既存建物の経年劣化調査を行い、建物の傷み具合を診断します。最初の段階は聞き取り調査、目視調査や打診調査が中心となります。
これらの調査だけでは診断がしづらい場合には、２次診断として赤外線調査・仕上材付着力検査・外壁偵察ロボット調査・コンクリート中性化調査等を行います。
また配管の傷みについては内視鏡検査・抜管調査等必要に応じて行います。
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| ２．予算作成 |
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建物診断結果に基づき、補修をすべき部位やその工法を考察します。
そして現地条件を考慮に入れながら図面にて数量を拾い標準単価を入れながら概略の予算を作ります。 |
| ３．見積要綱作成 |
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建物診断と予算を作成した後、それらの資料をもとに今回の大規模修繕工事ではどこまでの範囲の工事を行なうか理事会の方々と素案をまとめます。
次に施工会社に見積範囲、材料や工法の仕様、時期、仮設方法を指示し、必要とあらば数量を提示します。
但し業者の判断力を見るため、一部に単価を入れるだけでは見積が完成しない工夫をいたします。
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| ４．施工業者見積依頼 |
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工事規模により２〜５社程度の施工業者を選定し現地説明会を催します。その際見積要綱や図面を配布し建物を案内します。見積の質疑があれば期限を決め答えるようにします。公平を期すため、１社でも質疑があればそのやりとりは全ての業者にお知らせします。 |
| ５．見積チェック |
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見積が出揃ったところで、提出された見積書を比較検討します。
この際のチェックポイントとしては見積要綱に基づいて積算をしているか、単価・工法が適性か等をみていきます。
結果はわかりやすく表にし、金額の差がどうして発生したのかを分析解明します。
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| ６．業者チェック |
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見積チェックの結果、発注したい業者を１〜２社に絞ります。
この段階で業者が任せるに足る施工会社であるかを調査します。
この調査では一般信用調査の他、過去の施工実績、技術者数、経営者群の出身等を調べて、経歴書だけでは不確定の部分を診断します。
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| ７．発注サポート |
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業者チェックで合格と判断した施工会社と発注内容、金額について詰めていきます。
この段階では１社に絞るのがベストですが、どうしても絞り切れない場合は２社になるケースもあります。工法の確認、工程表による工事の進め方の問題点の有無等の細部調整が終わった後、推薦業者を１社に決定します。
管理組合の承認後、発注しますがその際、契約書の書式や内容について不備・不利がないかチェックします。 |
| ８．施工管理 |
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業者が契約通りに工事を進めているかを管理します。
いわゆる工程管理、品質管理、安全管理がその内訳です。定期的に打合せ会議や現場チェックを行い、不定期に施工チェックを行います。
タイルの浮き状況等は足場組み上がり時に打診調査を行い、その後に施工方法の最終確認や金額の変更の有無等を確認します。施工管理の結果は報告書にまとめます。 |
| ９．完成引渡し |
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契約通りに工事が終了したかを現地検査及び資料、書類を調査します。
保証についての書類の確認もします。 |
